Under åren 1965-1974 byggdes drygt en miljon bostäder i Sverige, bland annat i Rinkeby. I en färsk rapport från NCC slås fast att det krävs runt 500 miljarder kronor för att åtgärda den upprustningsskuld som byggts upp sedan dess. Foto: Pål-Nils Nilsson / Riksantikvarieämbetet

– Upprustningen av miljonprogrammet är en av de stora samhällsutmaningar som Sverige står inför de kommande åren. Vi ser områden som är i akut behov av renovering och av åtgärder för att skapa trygga och bra när- och boendemiljöer, samtidigt som husen också behöver klimat- och tillgänglighetsanpassas, säger Henrik Landelius, chef för NCC Building Sverige.

Nästan en femtedel av Sveriges nuvarande bostadsbestånd byggdes under de så kallade miljonprogramsåren mellan 1965 och 1974. Ungefär var fjärde invånare bor i en av de strax över en miljon bostäder som byggdes under de tio åren och som vid det här laget passerat eller närmar sig sin tekniska livslängd.

Delar av beståndet har genomgått större eller mindre förbättringsåtgärder, men större delen av bostäderna är i stort behov av renovering. Så sent som 2017 presenterades en rapport av Sveriges Allmännytta där den så kallade upprustningsskulden för enbart allmännyttans bostäder angavs till cirka 165 miljarder kronor. Med utgångspunkt från att även de miljonprogramsbostäder som inte omfattades av undersökningen torde befinna sig i ungefär samma situation torde det totala finansieringsbehovet motsvara omkring 500 miljarder kronor, enligt bland annat Boverkets bedömning.

– Våra medlemsföretag runt om i landet lägger i dag stora resurser för att rusta upp och modernisera sitt fastighetsbestånd med ambitionen att göra det än mer attraktivt. För att bolagen ska kunna fortsätta med detta och kunna öka renoveringstakten på ett hållbart sätt krävs ytterligare åtgärder från regering och myndigheter, säger Anders Nordstrand, vd för Sveriges Allmännytta.

Nu har NCC låtit SCB ta fram färsk statistik över så kallade värdeårsförändringar i miljonprogramsbeståndet. Statistiken omfattar totalt 430 000 hyreslägenheter byggda mellan 1965 och 1974 spridda över landet. Av dessa har drygt 100 000 lägenheter genomgått större upprustningar, men resterande 330 000 lägenheter bedöms ingå i den omfattande upprustningsskulden. Samtidigt påpekas brister i bland annat inomhusmiljö samt behov av klimat- och tillgänglighetsanpassningar.

Behovet är gigantiskt, vilket med nödvändighet också medför problem med finansieringen. Helt klart är att en välplanerad upprustningstakt där förbättringarna hinner göras innan det krävs akuta åtgärder är att föredra. NCC och Sveriges Allmännytta har därför tagit fram en lista på tio åtgärder som skulle kunna bidra till att skynda på upprustningen på ett sätt som är ekonomiskt hållbart – både för fastighetsägare och boende.

1 Skapa incitament att fondera medel för framtida renovering. Exempelvis kan skattereglerna ses över så att bostadsföretag kan avsätta obeskattade vinstmedel till framtida underhåll.

2 Öka möjligheterna till industrialiserad upprustning – exempelvis genom att låta bostads- och fastighetsbolag gå samman i gemensamma upphandlingar. Genom att renovera större bestånd samtidigt ökar möjligheten att pressa kostnader och optimera olika byggmoment.

3 Förenkla regelverken för ombyggnad. Krav på att uppfylla nybyggnadsstandard vid renovering motverkar ett hållbart byggande.

4 Utveckla upphandlingsförfarandet för att premiera kvalitet före lägsta pris och samtidigt använda hållbar upphandling i större utsträckning.

5 Inför kreditgaranti och statliga lån för ombyggnad, inte bara för nybyggnad.

6 Reformera och utöka det nya statliga stödet för energieffektivisering. Stödet i sin nuvarande form leder till fler men mindre omfattande renoveringar eftersom det, enligt rapporten, är mest ekonomiskt lönsamt att vidta åtgärder som ger en energibesparing på 20 procent, eller strax däröver. Gränsen för stödet behöver därför ändras till 30 procent.

7 Öka samplanering och samverkan. Genom att samarbeta tidigare i processen kan allmännyttiga bostadsbolag, tekniska förvaltningar och bygg­entreprenörer dra nytta av varandras kompetenser för att bygga snabbare, effektivare och billigare.

8 Stärk dialogen genom samrådsförfaranden som involverar hyresgäster. Alla berörda parter behöver förutsägbarhet och trygghet i samband med en ombyggnad. Hyresvärdar vill undvika kostnadsdrivande förseningar samtidigt som hyresgästerna vill ha transparens, känna sig delaktiga och få förutsägbarhet i hyresnivåerna.

9 Ge AP-fonderna i uppdrag att utöka sitt långsiktiga innehav i hyresfastigheter. Flera pensionsbolag äger redan fastigheter, oftast indirekt genom exempelvis fastighetsbolag. För att öka tillgången till långsiktigt kapital bör de statliga pensionsfonderna ges i uppdrag att utöka innehavet och pensionsfondernas roll som långsiktiga ägare och förvaltare av det hållbara samhällsbygget förtydligas.

10 Inför ett riktat rot-stöd för upprustning av hyresfastigheter. Stödet bör även kunna användas till att förbättra utemiljöer, energiprestanda och klimatanpassningsåtgärder kopplade till fastigheter.

En besvärande omständighet är att problemet inte är löst i och med att miljonprogrammet åtgärdats. I rapporten betonas att det finns stora behov även i flerbostadshus byggda under 1980- och 1990-talen. Bedömningen är att där väntar cirka 200 000 lägenheter i hus som inte sällan är sämre konstruerade än miljonprogrammets bostäder och kommer att kräva olika former av byggtekniska åtgärder och installationer i närtid.